Pernah ngga sih kalian bertanya-tanya, seperti apa proses dibalik pembuatan sebuah Gedung? Terutama yang mahasiswa Arsitek nih, pasti sempet dong bertanya-tanya. Nah di post kali ini, saya mau coba share sedikit caranya proses pembangunan Gedung dari sisi Developer, yuk disimak bareng.

Secara umum prosesnya bakal dibagi menjadi 3 tahap, yakni proses persiapan, proses konstruksi dan proses operasi & pemeliharaan.

Proses Perencanaan

Pada proses persiapan, biasanya dimulai dengan tim yang Menyusun rencana bisnis. Misalkan sebuah developer hendak membangun perumahan, maka developer tersebut akan mulai mencari lahan-lahan yang dinilai cukup strategis untuk dikembangkan. Bisa dengan lahan milik perusahaan sendiri, ataupun lahan yang dimiliki oleh pihak lain.

Bagaimana kalau lahan milik pihak lain? Cara pertama bisa dengan pihak developer membeli lahan tersebut. Atau cara lain bisa dengan skema Kerjasama. Contohnya si pemilik lahan menjual lahannya dengan cara bagi hasil dari penjualan unit rumah senilai dengan harga tanah+keuntungan yang sudah disepakati.

Tapi sebelum developer bekerjasama ataupun membeli lahan, biasanya developer akan membuat rencana bisnis diatas lahan tersebut berupa simulasi. Dari mulai merencanakan masterplannya, merencanakan nilai investasi, hingga mencari perusahaan lain yang mungkin berminat diajak bekerjasama.

Proses Konstruksi

Setelah dipastikan kajian atas lahan dan bisnis tersebut cukup menguntungkan, developer akan menunjuk kontraktor sebagai perusahaan yang akan membangun Gedung/ perumahan yang sudah direncanakan. Nanti acuan kontraktor adalah gambar dari konsultan yang sudah ditunjuk developer pada masa perencanaan. Nah tugasnya developer adalah memastikan agar biaya membangun tidak melebihi perencanaan, biar keuntungannya nanti ngga mengecil guys.

Buat developer BUMN, biasanya ada proses tender dalam memilih perusahaan kontraktor. Gunanya apa? Untuk mendapatkan penawaran harga yang paling murah dan berkualitas. Misalkan nilai konstruksinya 200 M, maka developer akan mengumumkan proses seleksi tender ke perusahaan kontraktor yang dinilai memiliki reputasi baik. Biasanya minimal 3 perusahaan yang akan ikut seleksi. Nah nanti ketiganya akan memberikan harga penawaran. Biasaya mereka akan berlomba-lomba untuk memberi harga termurah, tentu dengan catatan masih masuk akal ya.

Kalau sudah terpilih, barulah proses konstruksi dimulai. Lamanya sendiri bervariasi tergantung dari besarnya Kawasan yang akan dikerjakan. Biasanya untuk 1 tower apartemen, kalau lancar tanpa hambatan, cukup 1-2 tahun. Sembari bangunan dikerjakan, Developer juga harus bekerja keras untuk menjual produk. Misalkan yang dibangun adalah apartemen, maka saat konstruksi pun, meski barangnya belum jadi, proses jualan harus selalu dilakukan.

Proses Operasi & Pemeliharaan

Nah nanti Ketika bangunannya selesai, pihak kontraktor akan melakukan semacam ‘ceremony’ serah terima ke developer, yang menandakan bangunan telah selesai dikerjakan. Nantinya Developer dapat semacam garansi yaitu masa pemeliharaan misalkan ada bagian dari bangunan yang kurang rapih dsb. Biasanya masa pemeliharaan ini 1-2 tahun tergantung perjanjian. Nah proses operasi juga bisa berlangsung cukup lama hingga puluhan tahun. Kalau produk bangunannya bagus, lokasi strategis dsb, biasanya bangunan itu bisa sudah terjual semua dalam waktu 1 tahun. Jadinya pihak developer hanya tinggal mengoperasikan Gedung, seperti mengelola sewa, membayar maintenance bulanan dsb. Ada juga yang sistemnya, kalau sudah laku semua, diserahkan ke pihak ketiga untuk mengoperasikan semuanya.

Gimana? Udah kebayang belum proses pembangunan Gedung dari awal sampai akhir dari kacamata developer property? Kalau masih bingung tanya aja yaa dikomen dibawah. See you