Halo gengs! setelah kemarin part 1 kita sudah membahas mengenai Analisis lokasi dan tapak, sekarang kita akan masuk ke Bab kedua, yakni Analisis Pasar "Produk". Contoh produk disini karena saya anak arsitektur, maka contoh produknya adalah apartemen yaa. Kalau temen-temen ada produk lain yang mau dijadikan contoh, juga bisa mengambil kerangka ini. Jadi langsung aja yuk kita bahas bareng.

Dalam penyusunan materi Analisis Pasar Apartemen ini, setidaknya ada 3 goals utama yang harus kita dapatkan, yakni (1) seperti apa ketersediaan di pasar, (2) seperti apa permintaan di pasar, dan (3) kesimpulan dan rekomendasi pengembangannya.

Menentukan Kriteria Kompetisi

Untuk memulai, kita bisa dengan melihat rencana produk kita terlebih dahulu. Misalkan, proyek Apartemen yang akan kita kembangkan berada dekat dengan stasiun MRT. Maka kita dapat membagi kompetisi dengan karakteristik sejenis, contohnya :

• Memiliki akses langsung atau dalam radius Kawasan Transit 400m ke Stasiun MRT
• Memiliki akses langsung atau dalam radius Kawasan Transit ke tol
• Tidak terbatas pada segmen pasar tertentu/ dapat mewakili seluruh segmen
• Masih aktif dipasarkan oleh developer (bukan unit secondhand)

Kemudian kita juga harus membagi kelompok segmen pasar berdasarkan produk yang akan dikembangkan. Misalkan, untuk kategori segmen mewah seperti apa? kategori segmen atas seperti apa? segmen bawah seperti apa?

Ada beberapa parameter yang mungkin bisa temen-temen lihat dalam menentukan segmen sebuah apartemen, diantaranya:

1. Lokasi
2. Jumlah Unit per Tower
3. Jumlah Unit per Lantai
4. Spesifikasi dan Material
5. Interior Finishing
6. Fasilitas
7. Tipikal Ukuran Unit
8. Harga Launching

Contohnya pada aspek diatas dijelaskan lebih lanjut seperti (tapi ini hanya contoh, kriteria bisa kamu tentukan sendiri);

Lokasi, jika berada di area CBD maka dapat dikatakan sebagai segmen mewah hingga atas. Jika berada di luar CBD dapat dikatakan segmen menengah. Jika jauh dari area komersial dan berada di sekitar hunian menengah, maka dapat dikatakan sebagai segmen bawah.

Jumlah Unit per Tower, jika kurang dari 150 unit, maka masuk segmen mewah. Jika diatas 500 unit per tower, maka masuk segmen bawah. Jika Unit per lantai kurang dari 6 maka masuk segmen mewah. Jika Unit per lantai diatas 20, maka masuk segmen bawah.

Membuat Peta Kompetisi

Setelah ditentukan kriterianya, kita bisa mulai mencari siapa saja kompetitor yang ada di sekitar kita dengan membuat radius 1-5km dari lokasi lahan/ tapak, mana saja proyek apartemen yang masuk dalam kriteria yang sudah kita susun sebelumnya. Biasanya pada lembar ini akan berisi 1 gambar peta besar dengan titik lokasi kita sebagai pusatnya dan dikelilingi oleh kompetitor yang dituju.

Contoh Peta Kompetisi

Membuat Rincian Pasokan

Disini kita akan membuat secara lebih detil, proyek-proyek yang terdeteksi masuk ke dalam kriteria sebelumnya. Dari mulai luas area pengembangan, perusahaan pengembang, tipe pengembangan, segmen dll.

Contoh Rincian Kompetitor

Dari sana kita bisa mulai membuat data-data yang lebih lengkap lagi dengan menambahkan jumlah parkir, jumlah basement, jumlah lift, jumlah konfigurasi unit (lebih banyak Studio, 1BR, 2BR dsb). Hingga fasilitas yang disediakan oleh masing-masing kompetitor tersebut.