Halo! Kali ini aku mau bahas soal project investment deh. Kebetulan di layar sekarang lagi buka presentasi buat investasi salah satu proyek di kantor. Mungkin temen-temen yang pekerjaannya Business Development di bidang Real Estate atau property udah nggak asing lagi nih dengan yang namanya project investment. Yuk langsung aja kita bahas.

Jadi apasih Project Investment itu?

Project Investment atau Nilai Investasi Proyek, biasanya dipakai sebagai dasar perhitungan yang akan menjadi nilai sebuah perusahaan untuk berinvestasi. Dalam ranah Real Estate atau Properti, sama saja dengan nilai yang perlu dikeluarkan perusahaan untuk bisa memulai proyek baru sampai dengan selesai. Misalkan untuk membuat tower Apartemen A, sebuah developer membutuhkan Project Investment hingga 150 M. Maka itulah nilai yang dibutuhkan agar proyek ini bisa selesai. Lalu bagaimana dengan sumber uangnya? bisa dari hutang ke bank, ataupun modal sendiri dari kas perusahaan.

Tapi jumlah hutang dan modal ini, tidak harus sama dengan Project Investment. Kenapa? karena kalau di produk properti, selama proses pembangunan, tentunya kita akan menerima uang dari pembeli. Nah uang itulah yang akan diputar untuk membantu menutup Project Investment senilai 150 M tadi.

Dalam Project Investment pada proyek properti atau real estate, terdapat beberapa komponen yang cukup penting, dan biasanya ada. Kalaupun di proyek lain ngga ada, bisa aja hanya penamaan atau pengelompokkannya yang berbeda.

Land Cost

Merupakan komponen biaya lahan atau tanah. Karena kasusnya adalah developer properti, tentunya kita akan bertugas untuk mengakuisisi lahan/ aset. Nah untuk mengakuisisi sebuah aset, tentunya memerlukan biaya. Disinilah land cost dapat kita cantumkan.

Biasanya formatnya adalah dalam meter persegi. Misalkan per meter perseginya adalah Rp. 4 juta, dengan luas area 1.000 meter persegi, maka Land Cost yang akan kita masukkan senilai Rp. 4 Miliar. Tapi kan ada pajak dll? nah komponen itu bisa kita masukkan ke tahap selanjutnya.

Sebelum lahan dapat dimanfaatkan sepenuhnya, secara legal, kita harus melakukan Sertifikasi. Baik dengan maksud untuk mengubah nama pemilik sertifikat, ataupun meningkatkan status sertifikat yang tadinya Girik atau SHM menjadi SHGB (atas nama perusahaan). Harga sertifikasi sendiri biasanya berbeda-beda. Tapi beberapa developer biasanya langsung nembak harga sertifikasi di Rp. 100-150rb/ m2 tergantung lokasi, dan luasan yang akan di kembangkan.

Consultant & Permit

Nah pada area ini ada 2 komponen yang cukup penting, yakni Perizinan dan juga biaya konsultan. Beberapa developer bahkan mendetailkannya lagi menjadi konsultan arsitektur, konsultan ME, konsultan sipil dll. Namun jika masih dalam tahap awal, biasanya biasa konsultan akan dibuat menjadi satu, sehingga nanti pada pendetailan lanjutannya, dapat dibagi lagi sesuai budget yang sudah disiapkan. 

Kalau perizinan, tentu itu adalah langkah-langkah yang harus ditempuh untuk bisa melanjutkan proyek. Besaran biaya perizinan tentunya bervariatif. Jika kondisi lahan yang akan kamu bangun masih terdapat sengketa dll, tentunya kamu perlu menyiapkan biaya perizinan yang lebih besar dari proyek normal.

Secara umum biaya konsultan dan perizinan berkisar 8-10% dari total biaya konstruksi proyek (infrastruktur dan building cost).

Infrastructure & Landscape

Pada komponen ini terdapat beberapa hal seperti aspek persiapan lahan, infrastruktur dan juga landscape. Ketiga komponen ini biasanya memiliki nilai total 15-18% dari komponen biaya konstruksi proyek. Pada persiapan lahan, tentunya berisi pekerjaan untuk timbunan, pemadatan tanah, land clearing dll. Sedangkan pada komponen infra berisi luasan area jalan, area saluran drainase dll. Sedangkan pada komponen landscape berisi penghijauan yang nilainya paling kecil diantara 2 komponen lainnya.

Building Cost

Pada komponen ini berisi detail rencana harga bangunan yang akan kita bangun. Biasanya akan dibuat simpel, seperti langsung per m2 berapa untuk tiap tipe bangunan. Misalkan untuk membangun 1 unit rumah diharga Rp. 6 juta /m2. Untuk bangunan ruko Rp. 5 juta/m2. Nah komponen ini dikalikan dengan total luasan bangunan rumah tersebut. Sehingga keliatan deh angkanya berapa untuk total Building Cost.

Marketing Cost

Cara menentukan Marketing cost dapat berbeda-beda. Jika kamu bisa menentukan rencana marketing dari awal proyek akan dibentuk, itu akan lebih bagus. Tapi jika tidak, kamu bisa menggunakan metode persentase. Contoh dibawah adalah menggunakan presentase 10% dari pendapatan proyek. Tau dari mana pendapatan proyek? kamu bisa mengkira-kira seberapa besar harga jual unit yang akan kamu jual nantinya.

Overhead Cost

Overhead cost biasanya untuk menentukan Anggaran Tim Proyek yang terdiri dari BUA untuk operasional bulanan. Disini bisa menggunakan cara persentase dari total cost ataupun melakukan perhitungan manual berdasarkan kebutuhan. Misalkan kebutuhan manager berapa orang, staff berapa orang, dan lainnya yang dikalkulasikan sehingga terlihat kebutuhan bulanannya. Biasanya overhead dikali dengan jumlah bulan proyek akan dilaksanakan.

Contoh Project Invesment sederhana

Misalkan luas lahannya 1.000m2, dan area untuk bangunan rumah adalah 544 m2, dan ruko 100m2.

Angka diatas hanya sebagai contoh yaa, tidak untuk diikuti. Tapi kira-kira gini nih kalau temen-temen mau membuat Project Investment untuk pengembangan properti secara sederhana. Semakin detail tentunya akan semakin baik.